今天分享的是【中泰证券-海外住房市场研究之一:房地产泡沫成因与全球房价运行周期】报告出品方:中泰证券
全球房价运行基本规律:房价长期能够跑赢通胀;过去80年间主要国家房价整体呈现上行趋势;房价与一个国家地区的经济发展情况强相关;一个国家地区内部往往经济发达的大城市和都市圈的房价弹性更大,且长期下涨幅高于平均。驱动房价过高的主要因素:外部冲击、脆弱基本面、内生变化是催生楼市泡沫的主要原因,不同国家主导因素不同:美国次贷危机前楼市繁荣主要是缺乏监管及信贷宽松;
西班牙泡沫来自土地私有化与长期重购轻租政策导向;爱尔兰楼市问题集中在个人与机构热衷参与房地产投机;阿联酋楼市过热由外资涌入催生。主要经济体房地产危机周期:过去50年15个主要发生房地产泡沫经济体房价自高点至底部平均下行时间为5.44年,中位数4.75年;平均下行幅度-30.5%,中位数-25.9%。房价从底部回到泡沫时高点平均需要12.69年,中位数为11.26年。
应对房地产危机的政策:政府财政政策刺激力度基于GDP增速与债务负担,央行货币政策倾向于降息与货币贬值。从复苏节奏看,以美国为例,GDP、产业与失业率、债务与供给出清表现较好的地区楼市率先恢复。另一个角度看房价:租售比作为评估房价泡沫的锚点值得商榷;大环境下短期政策救市影响可能有限;房价的繁荣和崩溃或取决于对未来房价增长预期的转变。风险提示:海外经验可能无法简单适用于国内,政策之间可能存在不可比因素,研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
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