当前，社会弥漫着一股“不看好楼市”的悲观情绪。
但让人诧异的是，7月二手房的成交数据，一线城市二手房继续放量传递了什么信号？｜南方产业观却呈现出与这种悲观情绪截然不同的另外一种景象。
据广州市房地产中介协会7月31日发布的最新统计数据显示，2024年7月（统计周期：6月26日至7月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积为10034宗和101.24万平方米，环比分别下降4.04%和4.42%，但依然处于2021年5月以来的较高水平。
众所周知，在完成年中业绩冲刺后，7月实际已开始进入楼市传统的销售淡季，广州二手房的整体成交规模仍然处在“超万套”的相对高位，确实让笔者感到有点意外。
分区域来看，番禺、海珠、天河和增城四个区的成交量都超过千套，越秀、白云、花都三个区的成交量也接近千套，其中越秀和海珠的成交量还“逆周期”实现了环比上涨。
一线城市二手住宅需求仍比较强劲。南方 记者冯善书摄南方 冯善书拍摄
其他一线城市的表现如何？
笔者专门查阅了有关中介平台的公开数据发现，北京、上海和深圳三城7月二手房成交量全线上涨。其中，北京网签量截至7月28日达14577套，预计全月成交量有望突破1.5万套，创16个月以来新高；上海已达18490套，预计全月有望突破2万套；截至7月30日，深圳全市二手房过户虽只有4504套，但成交量创下近39个月新高。
梳理完这些枯燥的数据，我们可以来深入探讨一下当前楼市的整体行情趋势和发展动向。
基于一线城市在城市建设、经济发展、科学文化等方面的综合实力，北上广深一直被视为楼市风向标。这四座超大型城市，常住人口均在千万以上，对房地产的潜在需求巨大，实际成交量和成交价格，也是一般二、三线城市难以望其项背的。因而，把北上广深的楼市行情作为观测样本并无不妥。
在网络媒体上，有个别人士认为，炒房组织和业主集中大量抛售资产，导致了当前二手住宅的放量，这是社会普遍不再看好房地产的一种表现。
特别是在一些网络大V和房产中介的推波助澜和炒作放大后，这种悲观的论调吸引了越来越多的中产家庭和新市民的注意。
在笔者看来，把二手房放量成交，简单归结为社会对房地产行业没信心的表现，有过于极端和偏激之嫌，也不符合当前我国超大和特大型城市繁荣发展、人口虹吸效应不断增大的实际。
对市场交易有了解研究的人都知道，一个月超万套的网签规模，最直接的反映就是，这座城市的房地产市场非常活跃。倘若这一万套只是房产持有人的挂牌总量，很长时间没有成交，那还兴许可以认为是“进场接盘”的人少了。反之，当一座城市的二手住宅成交量能够继续保持高位运行，说明这个市场的供给和需求仍然比较强劲。只要楼市能够大量形成有效的交易，行业就可以通过自我调节来回归良性循环，进而实现平稳健康和可持续发展。
从广州7月二手住宅交易的面积区间构成，可以进一步捕捉到当前一些值得关注的市场动向。
数据显示，60㎡以下和60-90㎡所占比例分别占比15.77%和33.9%，均达到近三个月以来新高；与此相对应的是，90-120㎡、120-144㎡和144㎡及以上所占比例，均处在近几个月以来的低位，其中，90-120㎡、144㎡及以上所占比例环比均在下降。
这印证了笔者此前对楼市的一个基本判断，当前一手房的放量成交，实际是一线城市潜在的大量刚需和改善型需求在起作用。
当大量业主以“让利”的方式把手中的小户型房屋卖掉，一方面可以及时满足新市民对住宅的刚性需求，另一方面则可以筹到足够的资金来满足自身的换房需求：买一套面积更大、品质更好的房子，来改善一家人的居住品质，让全家的生活变得更幸福、更美好。而随着越来越多的新市民不断涌入，房地产行业未来保持平稳健康发展的动力也在不断集聚和生成。
当然，支撑房地产行业可持续发展的需求基础还在，并不代表某些投机人士，还能像以前那样依靠短线炒房就能轻松牟取暴利。随着商品房逐步回归到居住的功能属性，靠炒房来谋生的那些机构和个人，前景将越来越暗淡。
同时，面对外部环境的急剧变化，我们仍不能轻视和低估当前国内楼市回暖复苏以及房地产行业转型升级、换挡提质的难度。正如最近国家高层会议所提到的，未来国家对房地产行业的宏观调控，将落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合……加快构建房地产发展新模式。
作为买方，一方面要重视和研究当前行业转型给我们带来的“低成本、高质量”解决住房需求的机会窗口；另一方面则要对行业持续深度调整、市场追求复苏过程中的震荡颠簸，有充分认识和心理准备。
南方 记者冯善书
【作者】冯善书
南方产业观察
