文邹琳华
房地产作为国民经济的支柱性产业，关系着人民群众的切身利益和经济社会的发展大局。因此，促进房地产市场平稳健康发展既是发展工程，也是民生工程。
党的二十届三中全会闭幕后，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）正式发布，其在锚定2035年基本实现社会主义现代化目标的也重点部署了未来五年的重大改革举措。
在健全保障和改善民生制度体系方面，《决定》提出，要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
近年来，经过市场深度调整，房地产领域改革也进入“深水区”。在新质生产力推动下，未来一个时期房地产发展也面临着新的发展格局的挑战。
关于房地产行业，《决定》兼顾当前和长远，内容涉及住房制度、市场供需、调控政策等各领域，将完善住房供给体系，优化调控政策，构建与新发展模式相适应的金融政策、土地政策、税收政策等政策体系作为重要着力点。
结合《决定》，我们认为，未来中国房地产业的高质量发展有以下几个重要的发展趋势与方向：
第一，加快建立租购并举的住房制度，构建房地产发展新模式。
在住房制度和发展模式方面，《决定》提出要加快建立租购并举的住房制度，这使得加快构建房地产发展新模式的思路更加清晰，我们预计该项制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。
之所以有这样的判断，一方面在于该制度将进一步消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，同时坚持消化存量和优化增量相结合，也对盘活存量商品房和土地资源，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度具有重要意义。
另一方面，《决定》强调“多样化” “改善性”住房需求，要求住房供给体系从过去的单轨制向“市场 保障”加快转化。结合近期政府统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，我们认为，收购库存商品房用作保障房的做法，或将增加未来保障房供给，并在一定程度上加快其筹建进程。
第二，建设质优价稳的好房子，满足人民对美好生活的向往。
从房地产政策制定的出发点看，未来发展模式将重点围绕满足广大居民的住房新诉求和新需要而展开。对于住房而言，除了保交付，政策还要考量保质量保安全。只有这样，才能让人们住得更有品质，也才能打造绿色、低碳、智能、安全、适应人民群众新期待的“好房子”，实现从“有房住”向“住得好”转变。
第三，改革商品房预售制度，完善房地产开发融资方式。
对于房地产业融资和销售模式，加快预售制改革、拓展开发融资渠道已是大势所趋。随着市场供求形势的转变，期房的销售占比大幅下降，现房将逐步成为住房销售的主体。住房和城乡建设部也曾明确提出“有条件的可以进行现房销售”，目前全国范围内已有多地试点现房销售，新发展模式助力房地产持续向好在笔者看来，通过现房销售促进“保交房”，有利于推进化解房地产风险。
需要注意的是，预售制模式下，开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售为主后，企业开发贷使用时间会延长，规模也会扩大，未来在土地出让、规划报建、金融支持等方面政策需要同步优化。例如，可以支持设立房地产投资基金、支持房地产企业通过市场化渠道融资和发债、支持设立房地产信托投资基金（REITs）、推进第四代住房设计、逐步取消公摊面积计量等。
第四，进一步优化房地产调控政策，促进房地产交易的活跃。
对于房地产调控政策，目前各地也结合自身房地产市场情况继续优化调整楼市政策。总体来看，这些措施包括放宽购房资格、降低社保年限，进一步优化限制性政策、降低利率等。
当前二、三线城市相关地方限制性购房政策已经基本取消，未来一线及热门新一线城市限购、限贷政策也有望继续放宽直至全面取消。
这意味着改善性需求和首次购房刚需的税费差距未来会逐渐缩小，这有利于支持改善性住宅需求释放，提振购房者信心，助力维护市场中长期稳定。
更为重要的是，在人口老龄化、城镇人口增速减缓的大背景下，通过建立人、房、地、钱要素联动新机制，不仅可以保障中长期房地产市场的平稳，也能避免出现大规模过剩空置。
第五，房地产税费改革持续推进，改革内容将更为全面。
《决定》提出要完善房地产税收制度。从中长期来看，房地产税立法和改革将持续推进，其根本目的在于建立与房地产发展新模式相适应的税收制度。
众所周知，房地产税收制度不是特指房地产持有税制度，还涉及多个房地产相关税种，其中包括土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，未来房地产税收制度的改革内容将更全面。
我们认为，以不断提升居民家庭住房水平为目标，简化归并税种，减少重复征税，降低改善性需求相关交易税费，是未来的重要改革方向。
除以上方面外，进一步加快推进住房保障体系建设，扩大保障房覆盖面，特别是要改善半城市化人口的住房条件，也对改善民生、提升城镇化质量、扩大内需发挥了重要作用。
