作者：余飞
01
重庆，最有温度的城市
不得不说，在满足民众居者有其屋方面，重庆堪称全国表率。
在上一轮楼市大牛期间，重庆凭借出色的土地供应平衡和庞大的公租房供应，抑制住了房价过快上涨，也让更多的人买得起房。
由于房价不高，重庆本地人基本都有了自己的住房，重庆的外来人口，收入尚可的，也都能买得起，所以重庆整体的房屋自有率非常高。
公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。
也即是说，重庆近92%的人有自己的住房。
这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。
还有一批收入低的人实在买不起房怎么办？重庆给出了公租房供应。
重庆的公租房，没有户籍限制，针对来到重庆就业的所有无房人群或者人均住房低于15平米的有房家庭。当然，得满足低收入要求。
按照重庆今年新修订的《重庆市公共租赁住房管理办法》，申请要求有6条。
核心的几个要求是，年龄必须在18岁以上。无房，或者人均住房面积低于15平米，且三年内没有转让记录。
最重要的一点，是低收入。不仅要求申请人低收入，还要求申请人的父母、子女与申请人配偶的父母，都无财力资助其购房。
一言以蔽之，你全家的财力，都不足以购买商品房才能申请。
来源：《重庆市公共租赁住房管理办法》
至于低收入该如何界定，重庆市政府在解读报告中列出了明确数据。
3人及以上家庭人均月收入在3953元以内的就符合条件。
2人家庭人均月收入在3953元的1.1倍以内就符合条件。
单身人士月收入在3953元的1.2倍，也就是在4744元以内，符合收入申请条件。
来源：重庆市政府
由于没有户籍要求限制，重庆庞大的公租房支撑了近60万个家庭的居住梦。
重庆官方在今年7月份召开的发布会上披露：
截至目前，全市建成58.3万套公租房，人口第一城，半价房来了！已帮助140余万人解决了住房困难问题。
58.3万套公租房，位居全国第一，比北上广深加起来还多。
重庆也被称之为，公租房第一城。
《重庆市公共租赁住房管理办法》借鉴了一些新加坡的公租房管理制度，试图为无房人员、外来人员、低收入人员提供一个居住之所，这是一座城市有“温度”的表现。
02
重庆，公租房转半价保障房
公租房虽然满足了低收入家庭的居住梦，但从人性角度来说，深受儒家文化影响的中国人，谁都不愿意一辈子租房住，谁都想拥有自己的房子。
为了满足居民的这个梦想，重庆在8月份针对《重庆市公共租赁住房管理办法》召开的发布会上明确表示：
为了解决他们面临的购房现实困难，在充分保障中低收入住房困难群众的住房需求的基础上，我们正在抓紧研究将部分公租房转配售型保障性住房改革政策，原则是保持保障的属性不变，符合条件的人可购买，购买后可继承，但不能上市交易。下一步，我们将开展改革试点，尽早帮助这些群众实现购房的心愿。
在发布会召开半个月后，9月2日重庆就已推出了两个公租房转配售型保障房项目，民心佳园、美丽阳光家园。
根据公开资料显示：
民心佳园位于重庆渝北区汽博板块，是重庆市首个公共租赁住房项目。项目于2012年完工，共有54栋住宅，均为20～33层电梯房，小区总建筑面积108万平方米，合计约1.77万套房源。
美丽阳光家园位于重庆市沙坪坝区井口镇，建筑面积110万平方米，共3个组团32栋住宅，1.52万套房源。
至于外界最为关心的配售价格问题，前述工作人员表示，综合项目区位、折旧等因素，按照建筑面积计价，实行一房一价，民心佳园价格区间为5500元～6000元/平方米，平均配售价格5820元/平方米；美丽阳光家园价格区间在4400元～4700元/平方米，平均配售价格4560元/平方米。
根据每日经济新闻披露，与民心佳园相隔1公里左右，建成于2006年～2015年的融创竣爵堡，8月挂牌二手房均价为16354元/平方米，成交价12598元/平方米；相邻的松龙国际挂牌均价也达13300元/平方米，8月成交均价9566元/平方米；紧邻美丽阳光家园的经济适用房建立广场二期8月挂牌均价7495元/平方米。
也即是说，推出的两个公租房转配售型保障房相比于周边商品房，半价出售。
不允许上市，这是保障房的标配。其他城市亦是如此。
但允许继承。对于普通家庭来说，买房本来就是用于居住，哪还想着炒房，若能传给后代，那基本和买商品房无差。
当然，这两个项目针对的申请人群，有严格限制。
要想购买，必须是已入住民心佳园、美丽阳光家园公租房的承租人，申购房源也必须是已承租房源，并且无拖欠租金、保证金、物业费，无转租出借等违规违约行为；申购成功后，可出租、继承，但不能上市交易。
根据重庆市释放出的信号，后续还会有更多的公租房转配售型保障房，这对于低收入、想要有一套属于自己房子的家庭来说，的确是一个好消息。
03
对于重庆房价会存在打击
在分析配售型保障房的时候，我就说过，这对于商品房价格会是一个利空。
如果大规模推动保障房入市，可能会成为压垮骆驼的最后一根稻草。
而且，随着商品房价格不断回归，保障房的价格优势也会逐渐缩小，形成一个不良竞争。
所以，如何稳定、健康推进房地产双轨制建设，是个大考验。
重庆本身就有庞大的商品房供应。
克而瑞披露的6月份数据显示，重庆新房库存量1047万平方米，去化周期24.9个月。
来源：克而瑞重庆
这只是狭义库存量，广义库存远不止这些。
狭义商品房，也即已经建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。
这一数据，克而瑞在2023年之前都公布，之后就不再公布。我这里只能找到2022年9月份的数据，当时青岛的广义库存量接近1亿平方米，位居全国第一。重庆接近6000万平方米，位居全国第五。
除了新房，还有二手房。重庆现下有25万套左右的二手房在挂牌。
供应超大，同时需求在不断萎缩。
一方面，重庆人口去年减少量全国第一，一年减少了21.91万人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
商品房成交不断下滑。
重庆锐理数据显示：
2024上半年，重庆中心城区商品住宅供应144万方，环比减少28%，同比减少46%。商品住宅成交247万方，环比减少8%，同比减少33%。商品住宅成交均价14628元/㎡，环比下降2%，同比下降1%。
上半年的成交量，创下近年来同期最低值。成交均价，也回到了2021上半年。
从上图还可以清楚地看到，如今重庆的新房市场成交有多冷清。
疫情爆发之前的2019年，重庆新房成交了20.2万套，2020年与2021年也都在17万套之上。今年前五个月合计仅成交了5.1万套，全年预计大幅低于去年。
这种背景下，重庆的房价本就承压，如果后续重庆公租房转配售型保障房规模过大，会继续施压重庆的商品房价格。
整体来说，重庆算是一个比较健康的房地产市场。
由于重庆房价本身泡沫不大，本号认为，重庆这两年半的调整，给为数不多尚未在重庆买房的人跌出了机会，往后重庆的房价在大环境影响下，以及在公租房转配售型保障房的半价利空下，可能还会有所下跌，但下跌的空间已然不大了。
本号在之前分析各城市房价何时见底的文章中强调过，只有房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
大多数城市，平衡点出现还早得很。
但重庆，可能会是这一轮房价调整中率先找到平衡点的城市。
