本报记者吴静卢志坤北京报道
在出现流动性危机后，万科集团（000002.SZ、02202.HK，以下简称“万科”）的“瘦身”“回血”动作不断。
近日，万科以旗下子公司所持有的一笔土地应收款作为质押，为公司获得20亿元融资。
《中国经营报》记者了解到，上述子公司所持有的土地应收款来自于其此前北京海淀永丰地块退地所得。该宗“回炉”地块在今年7月25日重新出让，成为海淀区新的总价“地王”。
据了解，今年以来，万科在“瘦身健体”一揽子方案下，加快清理和转让非主业的财务投资，陆续将商业及办公资产通过大宗交易及REITs等方式转让出去，持续为公司回笼资金。
转让北京万金股权及债权
8月21日，万科发布公告称，两家全资子公司北京万科企业有限公司（以下简称“北京万科”）、北京万科汇通置业有限公司将自己持有的北京万金房地产开发有限公司（以下简称“北京万金”）的股权和债权转让给嘉兴东富正启投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“嘉兴东富”），对价为20亿元。
天眼查信息显示，北京万金成立于2016年12月15日，起初由北京万科和北京金第房地产开发有限责任公司（以下简称“北京金第”）分别持股50%。北京金第为北京住总集团子公司。
早在2016年11月16日，北京市推出海淀区永丰产业基地2宗地块——018号、019号地块，要求竞买报价达到土地上限价格时，转为在此基础上竞报企业自持商品住房面积，自持的商品住房只能作为租赁住房，不得销售。
其中，18号地块吸引了16家开发商经过38轮竞价，最终万科以50亿元最高限价竞得；同一日，19号地块吸引了12家开发商52轮竞价，最终万科和北京住总集团联合体以59亿元最高限价竞得，北京万金即是19号地的项目公司。
根据出让规则，2宗地块的自持面积达100%。据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，2宗地块也是万科当时响应政府推动“租售并举”的全新尝试。之后，18号地块被万科开发为万科翡翠书院，作为全国首个企业自持租赁房项目开工面世，项目容积率仅为1.78。按照当时“70/90政策”要求，180平方米的四居室产品占比不到30%，被做成复式（两层 阁楼）。其余户型主要为90平方米的三居室。
2018年4月份时，北京万科对外释放了翡翠书院项目的预租消息，租赁房源包括月租金约为1.5万—1.8万元的90平方米三居室和月租金约为3万—4万元的180平方米四居室。所有房源主打长租，万科以一笔土地应收款质押融资亿元最长租期不超过10年，如果承租10年，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变，但要求承租方一次性付清全部租金。
按此计算，即便不考虑建安、财务、管理及融资成本，企业109亿元土地款至少需要30年才能回本。
面对成本压力，万科此前也曾考虑寻找合作方共同开发上述地块，比如曾提出采用众筹方式，选择周边企业参与众筹，帮助这些企业的员工解决住宿问题，但并未有企业接受此合作方式。
直至去年9月份，万科子公司才通过与华泰资产管理有限公司签署协议，设立不动产债权投资计划获得本金金额合计不超过40亿元的融资，期限最长为10年，万科翡翠书院第一个10年租期得以“解套”。
由于18号地开发时即遇到了种种资金压力，盈利路径曲折，19号地在尚未开发时，股东北京金第便于2018年1月时选择退出，之后北京万金一直由万科系公司持股。
在这之后，随着房地产行业融资收紧、销售下滑，万科自身流动性承压。根据海淀区人民政府2021年公布的消息，19号地块总投资估算为69.15亿元，由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢，开发建设难以进行下去。最终，万科不得不折价退地。
今年7月25日，19号地块“回炉”后再次出让，时隔8年，地块出让条件有所改变：不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人。相较于2016年时44亿元的挂牌价格、59亿元的上限价格，本次挂牌价格和地块合理上限价格分别调整为86亿元和103.2亿元，几乎达到翻倍水平。最终，由保利和北京建工联合体以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，成为海淀区新的总价“地王”。
根据当时的出让公告，保利和北京建工联合体必须在出让合同和土地开发建设补偿协议签订后30天内，缴纳一半土地成交款，在四个月内付清土地款。
记者就上述地块折价退回后的土地款是否收到联系北京万科方面，对方不予置评。
据了解，嘉兴东富的优先级有限合伙人是中国东方资产管理股份有限公司，劣后级有限合伙人为万科下属企业，嘉兴东富为万科的并表主体。协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉记者，一般合伙企业大部分出资来自优先级LP，劣后级LP多承担兜底作用。“优先级LP通常就是第三方投资人，劣后级LP一般是跟需要融资的一方有紧密关系，甚至就是需要融资的企业本身。”
万科在8月21日的公告中表示，北京万金将通过提供应收账款质押，为卖方在本次交易的履约、如合同解除需承担的责任以及保障买方相关权利等提供担保。
持续“瘦身”、回笼资金
据了解，今年以来万科多次公开表示公司目前正面临着流动性压力。
在今年4月30日举行的年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，公司已制定“瘦身健体”一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定“瘦身”，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走上可持续的轨道。
据了解，郁亮所说的一揽子方案，第一阶段是坚定“瘦身”，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，加大力度将商业及办公资产通过大宗交易及REITs等方式转让出去。
据他介绍，去年万科通过商办资产的大宗交易回笼了123亿元。今年以及后续几年计划凭借大宗交易及REITs的模式，每年都能回笼200亿元左右。
今年2月份，万科将旗下上海七宝万科广场50%的股权转让予领展房产基金（00823.HK），回笼资金23.84亿元；5月份，将深圳湾超级总部基地地块以22.35亿元的对价转让给深圳南山国资委旗下公司和第一大股东深圳地铁集团组成的联合体；7月份，又将上海南翔印象城MEGA的48%股权转让予新加坡政府投资公司旗下企业，回笼资金约23亿元。
8月份，万科与中信证券投资系、泰康人寿等设立Pre-REIT基金，收购北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场两项底层资产。据了解，该Pre-REIT基金的募集规模为22.34亿元，中信证券投资系、泰康人寿合共出资近10亿元，万科方面称，此次交易完成后，预计将会为万科提供正向现金流及利润。
万科方面近期表示，上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年有关债务偿还已有安排。公开市场债务方面，上半年公司完成3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。
下半年，公司境内公开债券还剩余2笔，合计43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。
（编辑：卢志坤审核：童海华校对：颜京宁）
