在“保交楼”政策推动下，各地此前停工的项目陆续复工迎来交付。但是，也有地方存在项目依然停工的情况，购房者仍然面临“房钱两空”的局面。
据新京报记者了解，近日，南京珠江四季悦城项目在停工两年后，由地方政府介入协调组织开发商向业主退还首付款。
7月29日，南京市江宁区房产局向新京报记者回复称：“江宁区主动化解房地产领域风险，推动企业开展集中退房。鼎瑞嘉苑，推广名珠江四季悦城，由南京鼎瑞置业有限公司（下称‘南京鼎瑞置业’）开发建设，2022年4月开盘，合计认购销售42户，监管账户共计5067万。由于总包单位停工造成小区未交付问题，经区房产局和属地介入协调，计划启用监管账户资金启动退房，截至7月29日，已有33户与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调中。”
南京珠江四季悦城项目退还房款事件引发了社会关注，这也是“保交楼”以来全国第一例住宅项目停工后由官方协调集中退房、退首付的案例。业内人士认为，南京当地政府帮业主讨回首付款的做法，或将为难以“保交付”的楼盘提供新的解决途径。
全国首例官方介入协调退首付
据天眼查显示，珠江四季悦城综合体项目由南京鼎瑞置业开发，所涉及的G96、G97、G98、G104、G105合计5幅地块。南京鼎瑞置业由南京空港新城城市开发建设有限公司占股49%，南京珠江景明企业管理咨询有限公司占股51%，其中后者股权穿透后为珠江投资，这也是珠江投资进入南京的首个大体量综合体项目。
在项目建设之初，珠江投资拟投资100亿元将其打造为南京空港新城城市综合体建设项目，建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅及相关配套设施。
其中，上述珠江四季悦城业主当时购买的G98号地块和G104地块分别于2021年和2022年开盘，交付时间分别为2023年6月和2024年6月，对应的均价约19980元/平方米和19707元/平方米。
但是，据公开信息显示，因为珠江四季悦城项目前总包单位苏中建设集团受到恒大债务问题波及陷入资金链困局，而后该项目也受到拖累导致停工。
在2023年4月，就有业主在人民网留言板上表示，珠江四季悦城G98地块于2022年7月份开始便处于停工状态。从2022年7月算起，G98楼盘的停工时间至今已接近一年半之久。
2024年6月19日，一位业主发起为“协助我退房”的诉求。该业主在人民网留言板上具体表示，“我于2022年8月底认购禄口珠江四季悦城G104地块鼎瑞嘉苑1栋401，停工后经过长达两年的各种投诉，如今终于到协商退房的节骨眼，售楼处销售总监却回答说这种情况公司不允许退房，我的14.1万元还是东拼西凑来的，说不退就不退，一点诚信没有。”
对此，南京市江宁经济技术开发区于7月11日下午回复称，“我委于2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同，支付首付款14.1万元，我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。后续我委将跟踪关注退款进展”。
也就是说，南京江宁经济技术开发区于今年5月已与开发商协商启动退房流程，退房资金来自监管账户，只退房款，不退利息。截至7月29日，江宁区房产局表示，该项目认购销售44户中已有33户与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调中。
虽然南京珠江四季悦城项目前只是退首付款，并没有相应利息，但对于业主来说，能够及时止损追回房款已经难能可贵，该案例也为全国层面处理难以“保交楼”的停工楼盘提供了一个可供实践的新途径。
百亿级投资项目何去何从？
珠江四季悦城不仅仅是单一的住宅项目，这个投资达到百亿元级别的综合体项目曾经被南京寄予了厚望。
据悉，珠江四季悦城地处江宁禄口空港新城，毗邻如意湖，而南京禄口空港新城定位为高科技产业新城、高品质宜居新城，正是江宁开发区打造经济增长新引擎的重要功能区。
按照珠江投资规划，四季悦城综合体涵盖住宅、商业中心、研发办公、酒店等多种业态，整体体量接近65万平方米，其中住宅约40万平方米。
也就是说，除了上述业主提及的G98号地块和G104地块外，该项目所涉及的还有G97纯宅地，G96、G105商住混合用地。那么，涉及5宗地的百亿级别投资项目接下来命运如何呢？
对此，江宁经济技术开发区在今年4月给业主的回复中也表示：“珠江四季悦城已和原总包单位解除合同，新总包单位进入了最后的确标阶段。”对于商业部分，“商业综合体建设规划尚未变更，后期将根据住宅复工建设销售情况，再行推进商业综合体项目。”
据记者向南京江宁区房产局了解，截至目前，关于新总包单位的进展，其相关工作人员表示，“目前还没最终确定”。
另外，在协调退还首付款后，该综合体项目后期还面临着巨额的资金投入。而另一方面的难题是，该项目的开发商之一珠江投资后续是否有实力继续投资开发也存在疑问。
退还房款做法能否复制推广？
珠江四季悦城项目退还房款事件之所以获得社会广泛关注，是因为其是“保交楼”以来首次出现的由地方政府牵头协调业主集体退款的案例。
事实上，自“保交楼”开展以来已取得显著进展，全国各地不少业主陆续收房。但是，在“保交楼”持续推进中，也确实存在难以攻克的难题，比如开发商资金链断裂、监管资金追不回等，即便是穷尽所有办法也难以推动项目在一定时间内“活”过来。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“在新一轮‘保交房’中，多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商‘保交房’主体责任，推动项目复工复产、竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。特别是项目已销售部分较少，剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽了所有手段以后，开发商既无法售卖资产、追加资金，也无法追回被挪用的资金。那么，对于这类项目，采取退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像上述珠江四季悦城项目一样，退房和退首付。”
实际上，我国也从法律上明确保护业主退房的权益。2023年4月21日，最高人民法院发布了“关于商品房消费者权利保护问题的批复”。该批复中明确，商品房消费者的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
不仅如此，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，如果是因开发商原因导致的房屋无法交付，全国首例政府协调退款！南京一停工楼盘户购房人已签退房协议开发商的违约行为给购房人造成了其他的经济损失，相关损失应由违约方也就是开发商来承担，也就是说上述南京案例开发商不仅需要退房款还需要退还相应利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
监管账户中有资金成为退款前提
不过，王玉臣进一步表示：“在处理烂尾楼问题时，虽然法律明确了购房人的优先受偿权，但在司法实践的过程中，对于‘无实际交付可能’的判定以及保障购房人优先权的具体实施细节，仍是难点，而且近几年来，开发商频频爆雷，很多房企已经陷入资金链断裂等困境，有些项目的监管资金已经被挪用。在这种情况下，即使购房人打赢了官司，开发商也有可能无钱退还，购房人可能会陷入钱房两空的境地。”
因此，政府的介入就显得尤为重要，这也是此南京案例中值得推广的地方。李宇嘉表示：“‘保交楼’中需加强属地责任和主体责任，不管是落实资金推进复工和交付，还是退房置换到其他项目，抑或是退房和退首付，都必须要强化地方政府的属地责任、开发商的主体责任，前者的责任在于强制开发商追回被挪用的预售资金，或‘割肉’卖资产，或实控人、大股东出资等。协调开发商、购房者与金融机构，提供相关政策的针对性支持。”
珠江四季悦城项目之所以能够退还业主购房款也源于监管账户中有资金。“该案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。2022年之后，政府强化了预售资金监管，该项目就属于此。因此，其也有了可以退房、退首付款的可能。对于在此之前的项目，如果预售资金被挪用且无法追回，销售金额也比较少，就可以采取退房置换到其他项目的措施。对该项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目，缺口由地方政府兜底。”李宇嘉补充指出。
新京报记者徐倩
编辑杨娟娟校对柳宝庆
